काठमाडौंः ३ करोड रुपैयाँभन्दा बढीको घरजग्गा खरिद–बिक्री अब अनिवार्य रूपमा फर्म वा कम्पनीमार्फत गर्नुपर्ने सरकारी व्यवस्था कार्यान्वयनको निर्णायक चरणमा पुगेको छ ।
सरकारले उच्च मूल्यको घरजग्गा कारोबारलाई औपचारिक नियमनको दायरामा ल्याउने उद्देश्यसहित अघि सारेको यो नीतिले एकातिर बजारमा पारदर्शिता र उत्तरदायित्व बढाउने अपेक्षा गरिएको छ भने अर्कोतिर सुस्त अर्थतन्त्रका बीच थप कडाइले कारोबारलाई अझ दबाउने हो कि भन्ने आशंका पनि उठ्न थालेको छ ।
भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार घरजग्गा कारोबारका लागि इजाजत (लाइसेन्स) लिन १ सय ९८ वटा कम्पनीले आवेदन दिएका छन् । सुरुमा ३० दिनका लागि खुलाइएको आवेदन अवधि दुईपटक म्याद थप गरी कुल ४५ दिनसम्म कायम गरिएको थियो, जुन गत मंसिर २७ गते समाप्त भएको थियो । यस अवधिमा आवश्यक कागजातसहित निजी क्षेत्रबाट उल्लेख्य आवेदन पर्नु सरकारको नयाँ व्यवस्थाप्रति चासो र तयारी दुवै रहेको संकेतका रूपमा हेरिएको छ ।
कम्पनीमार्फत कारोबार अनिवार्य, किन आयो यस्तो नीति ?
सरकारले २७ असोज, २०८२ मा राजपत्रमा सूचना प्रकाशित गर्दै एक पटकमा तीन करोड रुपैयाँभन्दा बढीको घरजग्गा कारोबार फर्म वा कम्पनीमार्फत मात्र गर्नुपर्ने व्यवस्था लागू गरेको हो । मालपोत ऐन, २०३४ मा उल्लेखित इजाजतपत्रसम्बन्धी व्यवस्थालाई प्रभावकारी रूपमा कार्यान्वयन गर्न खोजिएको सरकारको दाबी छ ।
उच्च मूल्यको घरजग्गा कारोबार लामो समयदेखि अनौपचारिकता, वास्तविक मूल्यभन्दा कम घोषणा, कर छल र कालोधनको प्रयोगसँग जोडिँदै आएको छ । व्यक्तिगत नाममा हुने ठूला कारोबारले राजस्व चुहावट बढाएको निष्कर्षसहित सरकारले अब कम्पनीमार्फत कारोबार अनिवार्य गरेर अभिलेखीकरण, कर दायित्व र वित्तीय अनुशासन कडा बनाउन खोजेको हो ।
भूमि व्यवस्था मन्त्रालयका अधिकारीहरूका अनुसार इजाजत प्राप्त कम्पनीहरू कर प्रणालीमा आबद्ध हुने, लेखापरीक्षण अनिवार्य हुने र कारोबारको स्पष्ट ट्र्याकिङ सम्भव हुने भएकाले यसले दीर्घकालमा बजार सुधार्नेछ । ‘घरजग्गा बजारलाई व्यवस्थित नगरी अर्थतन्त्रलाई स्थायित्व दिन सकिँदैन,’ मन्त्रालयका एक अधिकारी भन्छन्, ‘यो व्यवस्था त्यसतर्फको आधारभूत कदम हो ।’
लाइसेन्स शुल्क र मापदण्ड
नयाँ व्यवस्थाअनुसार कम्पनी रजिष्ट्रार कार्यालयमा दर्ता भई कर दायित्व पूरा गरेका कम्पनी मात्र इजाजतका लागि योग्य हुनेछन् । कारोबार क्षमताअनुसार इजाजत शुल्क तोकिएको छ । पाँच करोड रुपैयाँसम्म कारोबार गर्ने कम्पनीले पाँच लाख रुपैयाँ र १० करोड रुपैयाँभन्दा बढीको कारोबार गर्ने कम्पनीले १० लाख रुपैयाँ इजाजत शुल्क तिर्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको छ ।
यसले साना दलालभन्दा संगठित, पूँजीयुक्त र उत्तरदायी कम्पनीलाई प्रोत्साहन गर्ने सरकारको उद्देश्य देखिन्छ । तर, घरजग्गा व्यवसायीहरू भने यो शुल्क र कागजी प्रक्रिया सबैका लागि सहज नहुने बताउँछन् । ‘बजार आफैं सुस्त छ, यस्तो बेला थप लागत र प्रक्रिया थोपर्नु व्यवहारिक हो कि होइन, पुनर्विचार हुनुपर्छ,’ एक व्यवसायीको भनाइ छ ।
मंसिरमा एकाएक बढ्यो कारोबार, संयोग कि संकेत ?
नयाँ नियमनको तयारीकै बीच मंसिर महिनामा घरजग्गा कारोबारमा उल्लेख्य वृद्धि देखिएको छ । भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागका अनुसार चालु आर्थिक वर्ष २०८२–८३ को मंसिरमा देशभर ५१ हजार ६ सय ३२ वटा घरजग्गा कारोबार भएका छन्, जुन कात्तिकको तुलनामा ८२ प्रतिशतले बढी हो । यो संख्या चालु आवकै अहिलेसम्मकै उच्च हो ।
कारोबार बढेसँगै राजस्व संकलन पनि उकालो लागेको छ । मंसिर महिनामा मात्रै घरजग्गा कारोबारबाट ४ अर्ब ८४ करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको छ, जबकि कात्तिकमा २ अर्ब ७४ करोड रुपैयाँ मात्र उठेको थियो । गत वर्षको मंसिरसँग तुलना गर्दा पनि कारोबार १९ प्रतिशतले बढेको देखिन्छ ।तर, अर्थविद्हरू यसलाई दीर्घकालीन सुधारको संकेत मान्न हतार गर्न नहुने बताउँछन् । उनीहरूका अनुसार मंसिरदेखि घरजग्गा कारोबारको परम्परागत ‘सिजन’ सुरु हुने, जग्गाको कित्ताकाट अस्थायी रूपमा खुला हुनु र नयाँ नियम लागू हुनुअघि धेरैले कारोबार छिटो टुंग्याउन खोज्नुले एकैपटक वृद्धि देखिएको हो ।
समग्र अर्थतन्त्रसँग जोडिएको घरजग्गा बजार
यद्यपि मंसिरमा देखिएको सुधार उत्साहजनक देखिए पनि समग्र तस्वीर भने अझै फिक्का छ । चालु आर्थिक वर्षको साउनदेखि मंसिरसम्म घरजग्गा कारोबारबाट संकलित कुल राजस्व १६ अर्ब ७५ करोड रुपैयाँ पुगेको छ, जुन गत वर्षको सोही अवधिको तुलनामा मात्र करिब एक प्रतिशतले बढी हो । लिखत पारितको संख्या पनि ०।८८ प्रतिशतले मात्र बढेको छ ।
यसले देखाउँछ कि एक महिनाको उच्च कारोबारले दीर्घकालीन सुस्तता हटाएको छैन । कोभिडपछि देखिएको आर्थिक मन्दी, बैंक कर्जाको चाप, लगानीमा अनिश्चितता र जग्गाको मूल्य घट्दो क्रममा हुनु घरजग्गा बजारको प्रमुख समस्या बनेका छन् ।
विगतमा सबैभन्दा सुरक्षित र छिटो प्रतिफल दिने लगानीका रूपमा हेरिने घरजग्गा क्षेत्र अहिले जोखिमयुक्त बन्दै गएको व्यवसायीहरू स्वीकार्छन् । ‘पहिले पाँच वर्षमै दोब्बर हुने जग्गा अहिले बेच्दा घाटा हुने अवस्था छ,’ एक लगानीकर्ताको भनाइ छ ।
सरकारको नयाँ लाइसेन्स प्रणालीले दीर्घकालमा बजारलाई सफा र व्यवस्थित बनाउने अपेक्षा गरिएको छ । कम्पनीमार्फत कारोबार हुँदा वास्तविक मूल्य लुकाउने, कर छल्ने र अवैध पूँजी प्रयोग गर्ने सम्भावना घट्ने सरकारको विश्वास छ । यसले राज्यको राजस्व बढाउनुका साथै वित्तीय प्रणालीमा विश्वास पनि बढाउने तर्क अघि सारिएको छ ।
तर, तत्कालीन प्रभावका हिसाबले भने यसको नकारात्मक असर पनि पर्न सक्ने विश्लेषण भइरहेको छ । उच्च मूल्यका घरजग्गा कारोबार गर्ने सीमित वर्गले अब थप झन्झट र लागत व्यहोर्नुपर्ने भएपछि कारोबार घट्ने जोखिम देखिन्छ । अर्थतन्त्र अझै चलायमान नभएको अवस्थामा कडाइले बजारलाई झनै खुम्च्याउने हो कि भन्ने चिन्ता व्यवसायी र विश्लेषक दुवैमा छ । यो खबर आजको राजधानी दैनिकमा प्रकाशित भएको छ ।
